Im Jahr 1990 konnte man sich mit rund 200.000 Euro ein Reihenhaus in Deutschland leisten. 22 Jahre später beträgt der durchschnittliche Preis über 550.000 Euro.
Seit Jahren erfahren Immobilien eine Wertsteigerung. Die hohe Nachfrage und das geringe Angebot tragen maßgeblich dazu bei.
Trotz der äußeren Faktoren können die Eigentümer den Wert ihrer Immobilie positiv beeinflussen.
Definition
Die Wertsteigerung beschreibt eine positive Veränderung des Marktwerts einer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum. Ist eine Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt mehr wert als zum ursprünglichen Kaufpreis, spricht man von einer Wertsteigerung.
Merkformel
Aktueller Marktwert — (Ursprünglicher Kaufpreis + Modernisierungskosten) = Wertsteigerung
Aktuelle Entwicklung der Immobilienpreise
In den letzten 20 Jahren sind die Immobilienpreise bundesweit gestiegen.
Laut dem Statistischen Bundesamt haben sich die Preise, ausgehend vom Basisjahr 2015, um knapp 63 Prozent erhöht.
Anhand des Häuserpreisindex veranschaulicht folgende Grafik die konkrete Entwicklung der Hauspreise in den Jahren von 2000 bis 2022. Berücksichtigt wurden auch neue und bereits bestehende Immobilien, die zusammen mit dem Grundstück verkauft werden.
Besonders in Großstädten verdoppelte sich der Kaufpreis von Eigentumswohnungen.
Ende 2022 kostete eine Wohnung in München etwa 11.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, wobei der Preis sechs Jahre zuvor ungefähr 6.800 Euro betrug.
Grund dafür ist eine wachsende Bevölkerung, wodurch eine hohe Nachfrage an Immobilien mit gleichzeitig geringem Angebot herrscht.
Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank stärkt die Nachfrage, da deshalb Investitionen in Immobilien attraktiver werden als andere Anlagemöglichkeiten.
Gleichzeitig herrscht ein Mangel an Bauland, was zu kontinuierlich steigenden Preisen führt. Die Preise pro Quadratmeter sind in der Tabelle ersichtlich.
| Jahr | Preise in Euro (€) pro Quadratmeter |
|---|---|
| 2000 | 76 |
| 2001 | 75 |
| 2002 | 80 |
| 2003 | 100 |
| 2004 | 104 |
| 2005 | 116 |
| 2006 | 123 |
| 2007 | 134 |
| 2008 | 127 |
| 2009 | 122 |
| 2010 | 130 |
| 2011 | 128 |
| 2012 | 129 |
| 2013 | 134 |
| 2014 | 139 |
| 2015 | 144 |
| 2016 | 157 |
| 2017 | 175 |
| 2018 | 189 |
| 2019 | 190 |
| 2020 | 199 |
| 2021 | 225 |
Dennoch konnte 2023 ein Rückgang der Preise festgestellt werden. Während der Häuserpreisindex ein Jahr zuvor 162,9 Punkte betrug, lag dieser im ersten Quartal des Jahres 2023 bei 152,1 Punkten.
Im Vergleich zum Vorjahresquartal sind die Preise um durchschnittlich 6,8 Prozent gesunken. Die Preisrückgänge waren stärker in Städten zu beobachten.
In Top-Metropolen wie Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln, Berlin etc. konnte man Ein- und Zweifamilienhäuser um 10,4 Prozent günstiger erwerben.
Ausschlaggebend dafür sind eine hohe Inflation, sowie gestiegene Finanzierungskosten, was zu einer niedrigeren Nachfrage geführt hat.
Aktuelle Daten
Die aktuellsten Informationen und Datensätze zu den Immobilienpreisen finden Sie auf der Website des Statistischen Bundesamts.
Welche Faktoren haben Einfluss auf die Wertsteigerung?
Die Wertentwicklung wird von diversen Faktoren beeinflusst, wobei man zwischen äußeren Einflüssen (bspw. demografische und wirtschaftliche Einflüsse) und der Eigeninitiative des Eigentümers unterscheidet:
- Bodenrichtwert
- Lage
- Infrastruktur
- Grundstücksgröße
- Zustand und Baujahr
- Bausubstanz
- Ausstattung
Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel das Grundstück durchschnittlich wert ist, wobei dieser anhand der Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke bestimmt wird und oft als Grundlage für die Besteuerung dient.
Ein entscheidender Faktor für den Immobilienwert ist die Lage des Grundstücks, weswegen es lohnenswert ist, die Entwicklung der Umgebung in den kommenden Jahren zu beobachten.
Insbesondere in Städten oder am Stadtrand ist die Nachfrage nach Wohnungen hoch, was zu einer Wertsteigerung führt. Ebenso kann eine gut ausgebaute Infrastruktur einen positiven Einfluss haben.
Dazu zählen beispielsweise Kindergärten, Schulen, Ärzte, Apotheken und Supermärkte in der Nähe, sowie vielfältige Kultur- oder Freizeitangebote.
Auch die Grundstücksgröße und seine Ausrichtung (Sicht auf Berge, Seen etc.) sind von Bedeutung.
Je größer die Immobilie und je besser die Sicht, desto höher ist der Verkaufspreis.
Bei älteren Immobilien sind Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten für eine Werterhaltung besonders wichtig. Eine gute Bausubstanz und hochwertige Ausstattung können sogar für eine Preissteigerung sorgen.
Strategien zur Steigerung des Immobilienwerts
Sanierungen und eine regelmäßige Instandhaltung garantieren einen langfristigen Werterhalt der Immobilie.
Um aber für einen Wertzuwachs zu sorgen, können gezielte Investitionen wie Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen getätigt werden.
Angesichts der steigenden Energiepreise erfreuen sich Immobilien mit hoher Energieeffizienz großer Beliebtheit.
Energieeffizienz stärken
Konkret ermöglichen energetische Sanierungsarbeiten eine Wertsteigerung von bis zu 25 Prozent.
Dazu zählen beispielsweise Installationen von Solar- oder Fotovoltaikanlagen, die Umrüstung auf energieeffiziente moderne Heiztechnik oder eine Verbesserung der Dämmung.
Schadstoffbefreiung
Befreit man die Bausubstanz von Schadstoffen (Asbest, Schimmel o.Ä.) erhöht sich der Wert um 15 bis 20 Prozent.
Gestalterische Maßnahmen
Äußerliche Veränderungen wie Putz- und Malerarbeiten, die Gestaltung des Gartens, aber auch eine Modernisierung des Badezimmers, Fußbodens oder der Küche können zu einer Steigerung von 10 bis 15 Prozent führen.
Um die Attraktivität für potenzielle Käufer oder Mieter zu erhöhen, ist die Vergrößerung von Wohnflächen, zum Beispiel durch den Ausbau von Dachböden oder der Nutzung von Kellerräumen als Wohnräume, eine weitere Möglichkeit.
Maßnahmen zur Barrierefreiheit – beispielsweise eine bodengleiche Dusche, Rampen, breite Gehwege – schaffen ebenfalls einen Vorteil.
Norm zur Barrierefreiheit
Genauere Kriterien für barrierefreies Planen, Bauen und Wohnen sind in der DIN 18040–2‑Norm festgelegt.
Zusammengefasst sorgen alle Maßnahmen, die zur Verbesserung der Optik oder des Komforts beitragen, für einen Zugewinn an Wert. Die genaue prozentuale Steigerung variiert je nach Art und Umfang der Durchführung.
Wichtig!
Um die Finanzierung solcher Maßnahmen zu erleichtern, kann eine staatliche Unterstützung in Form von zinsgünstigen KfW-Darlehen oder Zuschüssen vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrollen (BAFA) genutzt werden.
Wie lässt sich der Immobilienwert berechnen?
Um den Verkaufspreis für eine Immobilie festzulegen muss der Verkehrswert, also der aktuelle Marktwert der Immobilie, ermittelt werden.
Dazu gibt es drei verschiedene Verfahren.
1. Vergleichswertverfahren
Möchte man den Wert von Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder Eigentumswohnungen ermitteln, wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen. Daraus entsteht der Durchschnittspreis.
2. Sachwertverfahren
Bei diesem Verfahren stellt man sich die Frage: Wie viel würde es kosten diese Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt nochmal zu bauen? Dabei werden Lage, Alter der Immobilie, Grundstückswert und Baukosten einkalkuliert. Es wird häufig für Ein- und Zweifamilienhäuser eingesetzt.
3. Ertragswertverfahren
Unter Bezugnahme auf Liegenschaftszins, Bodenwert und Mieterlös, wird die Wirtschaftlichkeit der Immobilie berechnet. Dementsprechend wird diese Methode überwiegend bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien genutzt.
Sie möchten den echten Wert Ihrer Immobilie ermitteln?
Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf und nutzen Sie unser Online Immobilien Bewertungstool.
Ist der Kauf einer Immobilie immer lohnenswert?
Im Hinblick auf die Wertsteigerung ist der Immobilienkauf besonders attraktiv. Als eigengenutzte Immobilie bietet eine Wohnung viele Vorteile.
Durch regelmäßige Instandhaltung und Renovierungen, lässt sich eine Wertsteigerung und somit ein höherer Verkaufspreis erzielen.
Der Immobilienbesitz bietet in finanziellen Notlagen eine Absicherung. Auch das Vermieten von Immobilien bietet momentan höhere Renditechancen als alternative Anlagen.
Diese Faktoren machen den Immobilienbesitz zu einer lohnenswerten Investition.
Unser Fazit
Der Immobilienwert ist stark abhängig von wirtschaftlichen, demografischen und politischen Faktoren. Ist die Nachfrage hoch, aber das Angebot niedrig, steigt der Wert.
Allerdings können auch Eigentümer aktiv Einfluss nehmen, um den Wert ihrer Immobilie zu steigern.
Dabei sind Maßnahmen wie Sanierungen, Modernisierungen und Renovierungen essenziell.
