Autor: Marcel König
Geschätzte Lesedauer: 5 Minuten

Im Jahr 1990 konnte man sich mit rund 200.000 Euro ein Reihen­haus in Deutsch­land leisten. 22 Jahre später beträgt der durch­schnitt­liche Preis über 550.000 Euro.

Seit Jahren erfahren Immobi­lien eine Wertstei­ge­rung. Die hohe Nachfrage und das geringe Angebot tragen maßgeb­lich dazu bei.

Trotz der äußeren Faktoren können die Eigen­tümer den Wert ihrer Immobilie positiv beein­flussen.

Defini­tion

Die Wertstei­ge­rung beschreibt eine positive Verän­de­rung des Markt­werts einer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum. Ist eine Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt mehr wert als zum ursprüng­li­chen Kaufpreis, spricht man von einer Wertstei­ge­rung.

Merkformel

Aktueller Markt­wert — (Ursprüng­li­cher Kaufpreis + Moder­ni­sie­rungs­kosten) = Wertsteigerung

Aktuelle Entwick­lung der Immobilienpreise

In den letzten 20 Jahren sind die Immobi­li­en­preise bundes­weit gestiegen.

Laut dem Statis­ti­schen Bundesamt haben sich die Preise, ausge­hend vom Basis­jahr 2015, um knapp 63 Prozent erhöht.

Anhand des Häuser­preis­index veran­schau­licht folgende Grafik die konkrete Entwick­lung der Hauspreise in den Jahren von 2000 bis 2022. Berück­sich­tigt wurden auch neue und bereits bestehende Immobi­lien, die zusammen mit dem Grund­stück verkauft werden.

Entwicklung der Hauspreise in Deutschland in den Jahren von 2000 bis 2022

Beson­ders in Großstädten verdop­pelte sich der Kaufpreis von Eigentumswohnungen.

Ende 2022 kostete eine Wohnung in München etwa 11.200 Euro pro Quadrat­meter Wohnfläche, wobei der Preis sechs Jahre zuvor ungefähr 6.800 Euro betrug.

Grund dafür ist eine wachsende Bevöl­ke­rung, wodurch eine hohe Nachfrage an Immobi­lien mit gleich­zeitig geringem Angebot herrscht.

Die Niedrig­zins­po­litik der Europäi­schen Zentral­bank stärkt die Nachfrage, da deshalb Inves­ti­tionen in Immobi­lien attrak­tiver werden als andere Anlagemöglichkeiten.

Gleich­zeitig herrscht ein Mangel an Bauland, was zu konti­nu­ier­lich steigenden Preisen führt. Die Preise pro Quadrat­meter sind in der Tabelle ersichtlich.

JahrPreise in Euro (€) pro Quadratmeter
200076
200175
200280
2003100
2004104
2005116
2006123
2007134
2008127
2009122
2010130
2011128
2012129
2013134
2014139
2015144
2016157
2017175
2018189
2019190
2020199
2021225

Dennoch konnte 2023 ein Rückgang der Preise festge­stellt werden. Während der Häuser­preis­index ein Jahr zuvor 162,9 Punkte betrug, lag dieser im ersten Quartal des Jahres 2023 bei 152,1 Punkten.

Im Vergleich zum Vorjah­res­quartal sind die Preise um durch­schnitt­lich 6,8 Prozent gesunken. Die Preis­rück­gänge waren stärker in Städten zu beobachten.

In Top-Metro­polen wie Frank­furt am Main, Stutt­gart, Köln, Berlin etc. konnte man Ein- und Zweifa­mi­li­en­häuser um 10,4 Prozent günstiger erwerben.

Ausschlag­ge­bend dafür sind eine hohe Infla­tion, sowie gestie­gene Finan­zie­rungs­kosten, was zu einer niedri­geren Nachfrage geführt hat.

Aktuelle Daten

Die aktuellsten Infor­ma­tionen und Daten­sätze zu den Immobi­li­en­preisen finden Sie auf der Website des Statis­ti­schen Bundes­amts.

Welche Faktoren haben Einfluss auf die Wertsteigerung?

Die Wertent­wick­lung wird von diversen Faktoren beein­flusst, wobei man zwischen äußeren Einflüssen (bspw. demogra­fi­sche und wirtschaft­liche Einflüsse) und der Eigen­in­itia­tive des Eigen­tü­mers unterscheidet:

  • Boden­richt­wert
  • Lage
  • Infra­struktur
  • Grund­stücks­größe
  • Zustand und Baujahr
  • Bausub­stanz
  • Ausstat­tung

Der Boden­richt­wert gibt an, wie viel das Grund­stück durch­schnitt­lich wert ist, wobei dieser anhand der Kaufpreise vergleich­barer Grund­stücke bestimmt wird und oft als Grund­lage für die Besteue­rung dient.

Ein entschei­dender Faktor für den Immobi­li­en­wert ist die Lage des Grund­stücks, weswegen es lohnens­wert ist, die Entwick­lung der Umgebung in den kommenden Jahren zu beobachten.

Insbe­son­dere in Städten oder am Stadt­rand ist die Nachfrage nach Wohnungen hoch, was zu einer Wertstei­ge­rung führt. Ebenso kann eine gut ausge­baute Infra­struktur einen positiven Einfluss haben.

Dazu zählen beispiels­weise Kinder­gärten, Schulen, Ärzte, Apotheken und Super­märkte in der Nähe, sowie vielfäl­tige Kultur- oder Freizeitangebote.

Wir finden die richtige Immobilie

Auch die Grund­stücks­größe und seine Ausrich­tung (Sicht auf Berge, Seen etc.) sind von Bedeutung.

Je größer die Immobilie und je besser die Sicht, desto höher ist der Verkaufspreis.

Bei älteren Immobi­lien sind Moder­ni­sie­rungs- und Sanie­rungs­ar­beiten für eine Werterhal­tung beson­ders wichtig. Eine gute Bausub­stanz und hochwer­tige Ausstat­tung können sogar für eine Preis­stei­ge­rung sorgen.

Strate­gien zur Steige­rung des Immobilienwerts

Sanie­rungen und eine regel­mä­ßige Instand­hal­tung garan­tieren einen langfris­tigen Werterhalt der Immobilie.

Um aber für einen Wertzu­wachs zu sorgen, können gezielte Inves­ti­tionen wie Moder­ni­sie­rungs- und Renovie­rungs­maß­nahmen getätigt werden.

Angesichts der steigenden Energie­preise erfreuen sich Immobi­lien mit hoher Energie­ef­fi­zienz großer Beliebtheit.

Energie­ef­fi­zienz stärken

Konkret ermög­li­chen energe­ti­sche Sanie­rungs­ar­beiten eine Wertstei­ge­rung von bis zu 25 Prozent.

Dazu zählen beispiels­weise Instal­la­tionen von Solar- oder Fotovol­ta­ik­an­lagen, die Umrüs­tung auf energie­ef­fi­zi­ente moderne Heiztechnik oder eine Verbes­se­rung der Dämmung.

Schad­stoff­be­freiung

Befreit man die Bausub­stanz von Schad­stoffen (Asbest, Schimmel o.Ä.) erhöht sich der Wert um 15 bis 20 Prozent.

Gestal­te­ri­sche Maßnahmen

Äußer­liche Verän­de­rungen wie Putz- und Maler­ar­beiten, die Gestal­tung des Gartens, aber auch eine Moder­ni­sie­rung des Badezim­mers, Fußbo­dens oder der Küche können zu einer Steige­rung von 10 bis 15 Prozent führen.

Um die Attrak­ti­vität für poten­zi­elle Käufer oder Mieter zu erhöhen, ist die Vergrö­ße­rung von Wohnflä­chen, zum Beispiel durch den Ausbau von Dachböden oder der Nutzung von Keller­räumen als Wohnräume, eine weitere Möglichkeit.

Maßnahmen zur Barrie­re­frei­heit – beispiels­weise eine boden­gleiche Dusche, Rampen, breite Gehwege – schaffen ebenfalls einen Vorteil.

Norm zur Barrierefreiheit

Genauere Krite­rien für barrie­re­freies Planen, Bauen und Wohnen sind in der DIN 18040–2‑Norm festgelegt.

Zusam­men­ge­fasst sorgen alle Maßnahmen, die zur Verbes­se­rung der Optik oder des Komforts beitragen, für einen Zugewinn an Wert. Die genaue prozen­tuale Steige­rung variiert je nach Art und Umfang der Durchführung.

Wichtig!

Um die Finan­zie­rung solcher Maßnahmen zu erleich­tern, kann eine staat­liche Unter­stüt­zung in Form von zinsgüns­tigen KfW-Darlehen oder Zuschüssen vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhr­kon­trollen (BAFA) genutzt werden.

Immobilienwert ermitteln lassen vom Fachmann

Wie lässt sich der Immobi­li­en­wert berechnen?

Um den Verkaufs­preis für eine Immobilie festzu­legen muss der Verkehrs­wert, also der aktuelle Markt­wert der Immobilie, ermit­telt werden.

Dazu gibt es drei verschie­dene Verfahren.

1. Vergleichs­wert­ver­fahren

Möchte man den Wert von Reihen­häu­sern, Doppel­haus­hälften oder Eigen­tums­woh­nungen ermit­teln, wird die Immobilie mit ähnli­chen Objekten vergli­chen. Daraus entsteht der Durchschnittspreis.

 

2. Sachwert­ver­fahren

Bei diesem Verfahren stellt man sich die Frage: Wie viel würde es kosten diese Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt nochmal zu bauen? Dabei werden Lage, Alter der Immobilie, Grund­stücks­wert und Baukosten einkal­ku­liert. Es wird häufig für Ein- und Zweifa­mi­li­en­häuser eingesetzt.

 

3. Ertrags­wert­ver­fahren

Unter Bezug­nahme auf Liegen­schafts­zins, Boden­wert und Mieterlös, wird die Wirtschaft­lich­keit der Immobilie berechnet. Dementspre­chend wird diese Methode überwie­gend bei Mehrfa­mi­li­en­häu­sern und Gewer­be­im­mo­bi­lien genutzt.

Sie möchten den echten Wert Ihrer Immobilie ermitteln?

Nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf und nutzen Sie unser Online Immobi­lien Bewer­tungs­tool.

Immobilie bewerten

Ist der Kauf einer Immobilie immer lohnenswert?

Im Hinblick auf die Wertstei­ge­rung ist der Immobi­li­en­kauf beson­ders attraktiv. Als eigen­ge­nutzte Immobilie bietet eine Wohnung viele Vorteile.

Durch regel­mä­ßige Instand­hal­tung und Renovie­rungen, lässt sich eine Wertstei­ge­rung und somit ein höherer Verkaufs­preis erzielen.

Der Immobi­li­en­be­sitz bietet in finan­zi­ellen Notlagen eine Absiche­rung. Auch das Vermieten von Immobi­lien bietet momentan höhere Rendi­te­chancen als alter­na­tive Anlagen.

Diese Faktoren machen den Immobi­li­en­be­sitz zu einer lohnens­werten Inves­ti­tion.

Besichtigung und Beratung

Unser Fazit

Der Immobi­li­en­wert ist stark abhängig von wirtschaft­li­chen, demogra­fi­schen und politi­schen Faktoren. Ist die Nachfrage hoch, aber das Angebot niedrig, steigt der Wert.

Aller­dings können auch Eigen­tümer aktiv Einfluss nehmen, um den Wert ihrer Immobilie zu steigern.

Dabei sind Maßnahmen wie Sanie­rungen, Moder­ni­sie­rungen und Renovie­rungen essenziell.

Über den Autor

Marcel König

Marcel König ist gelernter Immobilienkaufmann und arbeitet in der Vertriebsleitung der Köhl-Jetter Immobilien GmbH.

Das könnte Sie auch interessieren..

Warum man Immobi­lien nicht mehr bar bezahlen darf

Warum man Immobi­lien nicht mehr bar bezahlen darf

Inhaltsverzeichnis Die Bedeutung des SDG II für die Immobilienbranche Verbot der Barzahlung im Geldwäschegesetz Unser Fazit Quellen Das am 16.12.2022 beschlossene Sanktionsdurchsetzungsgesetz II (SDG II) soll die Geldwäsche in Deutschland bekämpfen und für mehr...

Heizungs­ge­setz 2024 — Alle Fakten zum Gebäudeenergiegesetz

Heizungs­ge­setz 2024 — Alle Fakten zum Gebäudeenergiegesetz

Inhaltsverzeichnis Neues Heizungsgesetz - Das ändert sich Die Eckpunkte des Heizungsgesetzes einfach erklärt Was steht im Heizungsgesetz zu Neubauten und Bestandsgebäuden? Werden beim Heizungsgesetz Einkommensgrenzen und Härtefälle berücksichtigt? 4 Vor- und Nachteile...

Immobilie verkaufen: Wann ein Erbschein notwendig ist

Immobilie verkaufen: Wann ein Erbschein notwendig ist

Inhaltsverzeichnis Was ist ein Erbschein? Wann ein Erbschein bei Immobilien nicht notwendig ist Geerbte Immobilie sofort verkaufen - Ohne Erbschein? Was steht in einem Erbschein? Erbschein beantragen - So geht es Kosten für einen Erbschein beim Immobilienverkauf Arten...